誰でもわかる不動産売買のポイント

知り合いの不動産業者さんと話をしていて、固定資産税の按分の話になりました。
固定資産税の按分とは、不動産の売買にともなってその年の固定資産税を売主さん、買主さんで分担すること。
つまり、売買（実際には所有権移転の日とする事が多いです）の日を境に、その日の前までを売主さんが負担するわけです。残りの固定資産税は、買主さんが負担します。

一般的に、仲介業者が日割り計算して計算書を用意しておきます。
たとえば、10月１日に売買（所有権移転）したとしたら、

売主　273日分　（１月～９月）
買主　92日分　　（10月～12月）

と計算する場合が多いです。

これは１月１日を起算日として、１月から９月を売主さん、10月から12月を買主さんとしているわけです。
しかし、これと異なった意見もあります。

４月１日起算日でしょ説

実は固定資産税は、１月１日時点での所有者が、４月１日から始まる年度分の納税義務者となると決められています（地方税法§３４３、§３５９）。なので、４月１日が起算日じゃないのか？　という考え方もあるのです。そうすると、売主・買主の分担は以下のようになります。

売主　183日分　（４月～９月）
買主　182日分　（10月～３月）

これは、ずいぶん変わってきますね。
那覇新都心の大型物件なんかであれば、10万円単位で負担額が変わってきそうです。

では、どちらが正解なのか？

正解がない、というのが結論なのです。
冒頭の業者さんとのやりとりはそれが原因。この業者さんは、お客さんから「１月１日起算日はおかしいんじゃないの？」と食い下がられたことがあるそうなのですが、「それに対して明確に返答するの、難しいよね」と言っていたのです。

たとえば首都圏では、１月１日起算日とする場合が多いようです。
関西圏では４月１日起算日とするケースも多いと聞きます。
そして、沖縄では、１月１日起算日の場合が多いですね。

某市役所の税務課の方とミーティングしたついでに、この件を聞いてみたところ「うーん、役所としては私契約上の問題には口を出せないので、どちらが正しいか判断できないですね」との返答。
では、どうして１月１日が賦課期日なのに、４月１日からの年度分の税金を徴収するという、２つの日付が混在しているかについては、「１月１日起算日で１月に税金の納付書を送るとしたら、間に合わないからでしょうね。事務手続きの時間を考えたら、４月じゃないと間に合いません」との回答をもらいました。

これが本当に行政の手続き上の問題で４月から課税されているとしたら、１月１日を起算日とする方がすっきりしそうな気もします。すなわち、１月１日が本当の賦課期日、４月１日は便宜上の日付、というわけですが、いかがでしょうか？

ただし実際には、民法の契約自由の原則からしても、当事者間の合意が優先すると考えられます。
そのため、こういう細かい点も揉めないように、あらかじめ売主・買主間でしっかりと話し合って合意しておくことが重要（というか仲介業者がそこをちゃんと確認することが最重要）ではないかと思います。