誰でもわかる不動産売買のポイント

アパートや貸家に住んでいて、どこかを修理・修繕する必要が生じる場合があります。
こんな時の修繕費用は誰が負担するべきなのでしょうか？
最近ではほとんどの不動産業者が宅地建物取引業協会の契約書書式（あるいは国土交通省の標準契約書）などを利用しています。そのため、たいていの場合は契約書に書かれている通りなのですが、念のため財団法人不動産適正取引推進機構のガイドブック『住宅賃貸借（借家）契約の手引き』の記述を確認してみます。

基本的には貸主（大家さん）が修繕義務を負う

上記『手引き』によれば、「貸主は、賃貸借が継続する間は賃貸物件について、貸主の居住に必要な修繕をする義務を負っています」と、いうことになっています。
法律上は、民法の賃貸借の規定（§６０６など）が適用されると考えられます。

具体的には、貸主（大家さん）は、給湯器やエアコンなどの付帯設備が故障した場合の修理や、雨漏りしている屋根の補修や、雨どいの補修などを負担する義務があります。
その他、部屋や家を借りている人が正常に居宅（居室）として使用できる状態にしておくために必要な修繕をする義務があるとされています。

契約で特に断りを入れた場合

不動産会社によっては、独自に作成した契約書フォーマットを使用していることがあります。
そんな場合は、契約書に「……の修繕は借主の負担とする」などという条項を設けていることがあります。あるいは、標準的な契約書フォーマットを利用する場合でも、最後に特約として、このような条件を付す場合があります。
このケースでは、どう考えればいいのでしょうか？

この点、裁判所は「修繕を借主の負担とする特約は、原則として貸主の修繕義務を免除したにとどまり借主に修繕義務を負わせる趣旨ではない」と判示しています（最判昭和43・１・25）。
標準契約書に「障子・襖の張替えは、借主の負担とする」という特約を付した場合、それは「障子など張替えをする必要があれば、借主の負担で行ってください。貸主は張替えの義務を負いません。」という意味になります。

貸主負担の例外

しかしながら、常に貸主が修繕義務を負うとも考えられません。
修繕に多額の費用を要するもののうち、現状のままでも借家人側の受ける損失が小さいものにあっては、借家人において現状を甘受すべきであり、家主に修繕義務はないとされています。

また、ちょっとした小修繕は借主負担という扱いが多く、たとえば部屋の蛍光灯が切れた場合などは、通常借主が修理することになるでしょう。