誰でもわかる不動産売買のポイント

最近よく、お客様から「収益物件を探しています。●●●万円くらいまでで、利回り10％以上希望です……。10％を切っていても物件によっては、考えます」と、リクエストされます。

この「●●●万円」の部分はそれぞれのお客様の予算によって違いますが、それ以外の条件はほとんど同じです。
たいていのお客様が「利回り10％以上希望です……。10％を切っていても物件によっては考えます」という条件なのです。

なんででしょうか？

不動産投資に人気が集まっているらしい…

雑誌、ウエブなどのさまざまな記事で「不動産投資が人気である」と書かれています。実際、上記のように収益物件を求めるお客様が多い印象です。
その理由は、昨今の超低金利と、不動産の底値感であるとも言われています。「金利が安くて、不動産がも安いから、今が投資のチャンスだ」という風に考える人が多いためと考えられます。

ところで、一般的には、「不動産投資」というと、信託化された商品が中心だと思います。
しかし、当社は不動産屋さんですから、直接不動産に投資する場合こそが出番なのです。

そんなケースでの利回りは、以下の計算式で計算されます。

　　表面利回り＝年間収入÷購入価格

一番上の写真は、浦添市にある丸豊マンションです。年間の収入が492万円（満室時）で、価格が4500万円なので、

　　表面利回り＝4,920,000 ÷ 45,000,000 ＝0.1093

つまり、約10.93％ということになります。

なぜ、誰もが「10％を切っていても物件によっては考えます」と言うの？

これはもう、「10％を超える物権が少ないから」にほかなりません。
上の丸豊マンションは、土地が借地なので10％を超えていますが、これが所有権だったりするともっと物権の価格（上の式の「購入価格」）が大きくなるため、利回りが悪くなるのです。

ということで、「10％を切っていても物件によっては考えます」という条件が出てきてしまうのです。
これは「ほかの投資よりも今は不動産投資のほうがいい。利回りが低くてもがまんしよう」という風に考えて、少し無理をしているのかも知れません。
もちろん、利回りが低くても、「そのかわりに一部を自分の住居にできる」等の理由で、十分検討に値する物件も多々あると思いますが……。

で、不動産投資は儲かるの？

儲かります！
と、いえればいいですが、ケースバイケースだと思います。儲かったり、儲からなかったりです。ただひとついえるのは、最近は投資が過熱して、無理な不動産投資も増えてきていること。銀行の融資もその辺を考慮して、審査が厳しくなっているようです。
不動産は古くなるとメンテナンス費用もかかるため、そういった点も考慮して投資しないと、後から「こんなはずではなかった……」ということにもなりがちです。

丸豊マンションは、築49年と、少々古いのが考えどころです。しかし、建物のメンテナンスは良好に行われているようで、まだまだがんばってくれそうな印象。なんといっても、廊下から海が見えるのがステキです。自分が住むわけではないんですが……。


■丸豊マンション詳細ページ