誰でもわかる不動産売買のポイント

不動産物件情報を見ていると、マンションのデータには「修繕積立金」の表示があります（上図はいー物件さんの例）。
この修繕積立金をめぐるトラブルが増えている、と、琉球新報の『かふう』にも書かれていましたので、今回は修繕積立金のお話です。

修繕積立金とは？

かんたんに言ってしまうと、修繕積立金とは、15年に一度や30年に一度といった大規模修繕に備えて積み立てておくお金です。
この修繕積立金の額は、将来見込まれる修繕工事の内容や時期、概算費用などを盛り込んだ「長期修繕計画」に基づいて設定されています。

この額が、不当に低い場合がある、というのが最近話題になった点です。
新築マンションの販売業者さんが、物件を売りやすくするため、不当に修繕積立金を安く見積もっているケースがあるようです。
マンションを購入するお客さんとしては「コストが安い」と喜んでしまいがちですが、ここはよくよく考えてみることが必要です。
たとえ目先の（月々の）支払いが安くても、大規模修繕に必要なお金が貯まっていなかったら大問題になりえます。

では、修繕積立金の目安とは？

ということが気になるわけですが、国土交通省がガイドラインを発表しましたので、参照してみるとよいと思います。けっこう具体的な計算方法も書かれていて、参考になると思います。

マンション管理について
（↑）こちらから、ガイドラインをダウンロードできます。

いずれにせよ、修繕積立金が異常に安いとかゼロといった物件は、大規模修繕の時に困る事になるかも知れません。購入時に、ひとつの目安としたほうがいいかも知れません。


修繕積立金以外に、月々かかる費用

マンションを購入した場合、以下のようなコストがかかりますので、物件購入にあたって念頭において置かれるとよいと思います。

・管理費
・駐車場代
・固定資産税（これは年に数回に分けて納付）

このなかで、固定資産税はお役所が決定するので手も足も出ませんが、管理費や駐車場代は購入前にチェックして、納得してから購入されたほうがよいでしょう。
特に管理費は物件によってばらつきがかなり目立ちます。管理費が高いと管理人さんが常駐してくれてよい点もあります。逆に、「たまに清掃してくれるくらいでいいよ」という方なら、多少管理費が安い物件でよいかも知れません。

購入前に滞納チェック

また、中古物件の場合は、管理費・修繕積立金の金額だけでなく、「売主さんが滞納していないか」も確認しておく必要があります。

たとえば、Aさんから購入した中古マンションに修繕積立金などの滞納があった場合（Aさんが滞納していた場合）、管理組合から買主さん（新しく買った人）に請求が来ます。
それに対して、「私が買う前の話だから、Aさんに請求してね」とは言えないのです。

たいていの場合、これはマンションの管理規約に定められています。
また、定めがなかったと仮定しても、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）の第54条などが根拠になると考えられます。
特定承継人（ここではマンションを買った人）は、その承継前に生じた管理組合法人に対する債務についても、以前の持ち主と同一の責任を負わなければなりません。

そんなわけで、中古マンションの購入にあたっては、管理費・修繕積立金の滞納がないことを確認しておくのがよいと思います。