誰でもわかる不動産売買のポイント

前回は敷金の意味について書きましたが、今回は具体的に「敷金から差し引かれるのはどんなもの？」という点について、財団法人不動産適正取引推進機構の冊子『住宅賃貸借（借家）契約の手引き』から、拾ってみましょう。


経年変化と通常損耗

国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』にも書かれているとおり、経年変化や通常損耗は、大家さんが負担すべきものと考えられています。したがって、これらは敷金から差し引かれるべきものではありません。
ちなみに、経年変化とは、建物や設備等の自然な劣化・損耗です。また通常損耗とは、借主（入居者）が使用したら普通に生ずる損耗や劣化です。

具体的には、以下のようなものは、敷金から差し引かれるべきものではありません。

畳の裏返しや表替え、フローリングのワックスがけ、全体のハウスクリーニング、トイレや台所の消毒、浴槽や風呂がまの取替え（破損していないが次の入居者確保のために行うもの）、家具の設置による床やカーペットのへこみ跡など、畳の変色やフローリングの色落ち、タバコのヤニ（クリーニングで除去できる程度のもの）、テレビや冷蔵庫裏側の壁の黒ずみ、ポスターや絵画の跡、エアコン設置による壁のビス穴、クロスの変色、鍵の取替え（紛失・破損の場合を除く）……など。

注意義務違反などによる損耗

一方、借主（入居者）は、民法上の保管義務や注意義務を負います。つまり、故意や過失によって建物を損傷した場合や通常の使用を超えるような使用によって損耗した場合には、その部分の原状回復義務を負うため、これらの修理費は敷金から差し引かれても文句をいえません。

具体的には、以下のようなものは、敷金から差し引かれることになります。

カーペットなどに飲食物をこぼしたことによるシミ・カビ、台所の油汚れ、結露を放置したことにより拡大したカビ・シミ、エアコンから水漏れして放置したことによる壁の腐食、ガスコンロ置き場や換気扇の油汚れ、風呂・トイレ・洗面所の水垢やカビ、引越し作業で生じたキズ、不注意によって（雨が吹き込んだなど）できたフローリングの色落ち、キャスター付家具等による床のキズ・へこみ、下地ボードの張替えを必要とする程度の壁の釘やねじ穴、天井に直接つけた照明器具の跡（あらかじめ設置されている照明器具用コンセントを使用しない場合）、飼育ペットによる柱等のキズ、日常の不適切な手入れや用法違反による設備の破損など……。

また、上記に該当する場合でも、長い間住んでいたら減殺されることもあります。

以下の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」も参考になりますので、一読されてはどうでしょう？

「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（pdf）」