誰でもわかる不動産売買のポイント

アパートに入居して６年経った後、退去したとします。退去時のチェックで「カーペットにシミが付いていますから、敷金から補修費用を差し引きますよ」と言われたら？
さて、いくら補修費用を負担すべきなのでしょうか？

と、いうお話をする前に、国土交通相の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方を復習しておきましょう。

原状回復の定義と負担区分

ガイドラインでは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を越えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

図に示すと、次のようになります。




簡単に言ってしまうと、借りている人が普通に住んでいたら古くなったりぼろくなったりする点については「経年変化」もしくは「通常損耗」として考えますよ。ということです。これらは、貸主（大家さん）が負担するべきと考えられます。

借主（入居者）が負担すべきなのは、故意や過失、善管注意義務違反（社会通念上、要求される注意義務を欠いた）などにより、毀損・損耗してしまった場合に限られます。

すると、カーペットのシミ（たとえばコーヒーをこぼしたり、タバコの火で焦がしたなど）は、借主（入居者）負担ということになります。

しかし……。

経過年数と借主の負担割合

借主が経過年数１年で毀損させた場合と経過年数10年で毀損させた場合を比較すると、後者の場合は前者に比べて、より大きな経年変化・通常損耗があるといえます。
そこで、借主の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮して、「年数が多いほど負担割合が減少する」と、ガイドラインでは考えています。

具体的には、たとえばカーペットの場合、上のグラフのように６年で残存価値が10％になるような直線（場合によっては曲線）を描いて、経過年数によって借主の負担を軽減していきます。
では、冒頭のケースではどう考えればいいでしょうか？

仮にかなりひどいカーペットの毀損であった場合、借主にカーペットの張替え義務が生じると考えられます。その張替え費用が２万円だったとすると……。

２万円☓10％＝2000円の費用負担をすべきだ、ということになります。

つまり、敷金からまるまるカーペット代を差し引かれるのではなく、通常損耗を計算に入れた額を差し引かれるのが妥当というわけです。

借主の負担対象範囲

また、原状回復は既存部分の復旧と考えられます。
そのため、可能なかぎり既存部分に限定した補修代金に限って、借主の負担を考慮します。つまり、借主に原状回復義務がある場合の費用を算出するにあたっては、補修工事が最低限可能な施工単位に基づいて、補修費用を考えます。

つまり、畳や襖であれば、１枚単位で考えます。
フローリングは原則平米単位です（ケースバイケースですので断言はできませんが、リフォーム見積もりでも平米単位となります）。
クロスは平米単位が望ましいものの、借主が毀損させた箇所を含む一面分までの張替え費用を借主負担とすることが妥当と考えられています（ただし、この場合でも経過年数による負担割合を考慮します）。

このように、国土交通省の「ガイドライン」では、借主側の負担をはっきりと示しています。
もちろん、不注意など自分の責任で破損してしまった建物・設備の補修代金は負担しなければいけませんが、あまりにも負担の範囲が広いと感じたら、「ガイドライン」を参照してみるのもいいと思います。


●国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、こちらからダウンロードできます