誰でもわかる不動産売買のポイント

　先日「初めての収入物件を購入してみたい」という知人に、簡単なレクチャーをしながら物件を案内しました。
　収入物件（収益物件）を買ってみたいな……と思っている人の参考になるかもしれないので、ちょっとレポートしてみます。

２通りの考え方で事前検討

　収入物件というと、ほとんどの人は利回りを指標として選ぶようです。「この物件みてみようかな」と食指が動くのは、だいたい８％前後（あるいはそれ以上）の物件でしょう（表面利回り）。
　ここで表面利回りの出し方をおさらいしておきましょう。

　年収÷投資額×１００

　で出します。
　たとえば月々の家賃が10万円（年収120万円）で、価格が2000万円のアパートであれば、

　120万÷2000万×100＝６％

　という風に計算します。

　もうひとつ重要な点は、あたりまえですが物件そのものの価値です。

物件の価値はどう計算するか

　通常の戸建て住宅であれば、価格査定の手順は、まず土地と建物の価格を別々に出し、それを合計する、という事になります。
　収入物件でも同じで、最初に土地の価値がいくらか？　を求めます。これは個人の投資家の方でも、概算程度は出せそうです。
　現在売り出し中の土地の広告をなるべくたくさん集めて、中くらいの坪単価で概算してみましょう。当たらずとも遠からず、というレベルの数字が出せるでしょう。
　やっかいなのは建物の価格です。
　我々は「この建物を今建てたら、いくらでできるだろう？」という再調達価格を計算した上で、築年数に応じた減価償却をして残価（今の価値）を求めています。
　この計算をゼロから行うのは、ちょっと難しいかもしれません。でも、ふつうの不動産屋ならすぐに出せますから、おつきあいのある業者にお願いして出してもらうとよいでしょう。

いよいよ現場へＧＯ

　上記の利回りや価格査定で物件をふるいにかけたら、実際に物件を見に行きます。
　このとき、初心者の方は「室内がどうなっているの？」と気になってしまいがちですが、最優先事項は建物の外にあります。
　物件周囲にアパートが多く建っているか？　もしたくさんあるなら、空室は多いか少ないかを確認します。事前にネットなどで家賃の相場を調べておくと、なおよいでしょう。
　次に建物の外部を観察します。
　建物が傾いていないか、お金のかかる外装は手入れされているかなど、建物躯体からみていきましょう。躯体に問題があると、致命的なケースが多いからです。
　反対に室内の問題は（ないに越したことはありませんが）リフォームで対処できる事が多いので、一番最後にチェックします。

　このように検討して、立地や建物に問題がないと思えたら、より詳しい利回りのシミュレーションや、銀行との交渉に進みます。

ちょっと前のエントリでも「手数料無料」について書きましたが、動画ができたので再度考えてみます。

不動産仲介の王道

仲介の王道は（少なくとも国土交通省が考える理想形は）、共同仲介です。

おおむねこの図のような流れです。
売主様から依頼を受けた仲介業者が物件調査を行い、売り出す。
買主様を見つけた業者が、上記仲介業者と連携して契約を成立させる。
このように、２社が介在するので共同仲介と呼びます。
もちろん、仲介手数料は物元業者が売主様から、客付業者は買主様からいただきます。

では、売主様仲介手数料無料だったら？

絶対共同仲介になりません。単独仲介オンリーです。

基本的にこの形以外考えられません。

では、どうなるか？
売却のチャンスが大幅に減少します。普通の物件なら、たいていの業者は興味を持って情報をチェックし、お客さんがいたら客付けしよう！　と考えています。ですから、「Aという業者に依頼したら、Bという業者がお客さんを見つけてくれた」という経験をした方は多いと思います。
その、Bという業者が絶対現れない状況です。

さらに……。
仲介手数料無料のぶん、たぶん広告も潤沢には打てないと思います。
「新聞にがーんと広告載せてみよう」というような行為は、そりゃ、やっぱり仲介手数料をいただく前提でないと不可能です。

いろいろあって、売れにくくなると思います。

売れにくいなら、仲介無料の業者も困るのでは？

そうでもない、と思います。

売れにくい物件でも、たくさん抱えていればいいだけです。
ちょっとずつは売れていきます。
たくさんあればあるほど、売れ行きが悪くても売り上げは立つことになります。

お客様にとっては大事な不動産ですが、業者にとっては「たくさんあるコマのうちのひとつ」ということじゃないでしょうか？

オタクではやらないの？

実は……オファーがあればやります！
昔から「俺は手数料出さないけど、売ってもいいよ」みたいなお話しは時折ありました。
そういう場合、喜んでお受けします。

売主様の手数料無料での仲介依頼って、仕事がないよりはるかにうれしいものなんです。
「手数料無料で売って」というオファーがありましたら、すぐにおうかがいします！
ぜひお願いします！

ただ、手数料無料でお受けした仲介は一般的な形でしっかりとした広告を打つことは不可能です。
なので、おすすめはしていないのです。
ほとんどネットの広告オンリーで、お金のかかる新聞折込や新聞広告はまず不可能かなぁと思います。
「専任で任せるから、がんがん売ってよ！」という物件とは、扱いは違ってしまいます。

「そんなリスクは承知の上。それでも手数料無料でやってもらいたい」ということでしたら、当社としてはたいへんありがたいと思っています。

でもおすすめはしませんよ。

言いたいことはこの動画で説明していますが、結論として「高い査定書がいい査定書」ということは一切ありません。
もうちょっと具体的に説明しますと、不動産業者が出すべき価格査定書とは「近隣の相場、ど真ん中直球ストライク」でなければいけません。
私たちは本来、３カ月から半年程度で制約する、まさに相場価格を算出すべきなのです。

不動産業者はどうやって査定するのでしょうか？

査定依頼がきたら、不動産会社の査定担当者はまず、査定地近隣の成約事例を探します。
当社では2010年以降の沖縄県不動産流通機構の日報を保存しており、まずはそこから検索をかけます（一部はオンラインで検索でき、一部はローカルに保存したデータからしか検索できません）。そこで事例が見つからなければ、さらに検索範囲を広げます。
たとえば過去にやり取りした他社データなどはすべてPDFで保存していますので、このデータも検索します。
それでも該当がなければ、地価調査、地価公示を検索します。
それでもなければ競売物件のデータから、その価格の根拠となった数字をチェックする場合もあります（正常価格が載っていれば参照するということです）。

とにかくデータを探すことがスタート。

次に、そのデータをコンピュータに入力して査定依頼地との比較を行い、客観的な市場価格を推測します。

これが、価格査定の流れです。

では誰が査定をしても同じ価格になる？

なりません。
ならないからこそ、不動産屋としての力量と誠意が試されるというか、そんな感じです。
我々が見たら「えー、そんな値段ありえないよ」というような高い査定額も出せますし、低い査定額も出せます。
なぜなら取引事例としてどれを選ぶかなどはある程度恣意性が入り込む余地がありますし、査定ソフトのクセを利用してちょっと値段を上げ下げするくらい、悪意があればできてしまうからです。

ではなぜ、正直でない査定書を出すのか？

それはもう、「仲介がとりたいから」以外の理由はありません。

お客様はそんなに詳しいわけではないですから、高い査定書をばばーんと出されると「そんなに高く売れるなら、御社に任せよう……」となってしまいます。もうこれはしかたのない流れで、間違いなく「高い査定書は仲介がとれる」という傾向があります。

じゃー、どうすればよいのか？

もう、嫌になるくらいなんでもかんでも聞いてください。
私たちはそれにお答えできないような筋の悪い査定書は作っていないつもりですので、「この数字はどこから引いたのか？」「なぜこの場所を事例地として選んだのか？」「ほかに事例地はいくつ候補として挙げたのか？」「たくさんある事例地のなかから、なぜこれを選んだのか？」「バス停からの距離は当たってるのか？」「流通性比率の補正率の根拠は何か？」などなど……。

聞きまくってください。
それにどう答えるかが、判断材料になると思います。

最近増えてきた不動産の一括査定サイト。名前を聞くと誰もが知っている一括査定サイトが多数存在し、聞いたことがない会社もちらほら。しかも、さらに数が増え続けているようです。
でも、なぜ増え続けているのでしょうか？

査定サイトのビジネスモデル

これらの不動産一括査定サイトは、登録している不動産会社からお金をもらって成り立っています。「無料査定」ということで、お客様からお金をもらうことはありませんが、お客様が入力したデータを受け取った不動産会社が、「情報１件あたりいくら」という金額を支払います。
この情報料は、査定サイトによって異なりますが、おおよそ１件１万円くらいです。情報はだいたい５～６社に送信されますから、お客様が１度入力すると査定サイトに５～６万円くらい収入がある計算になります。
そんなにお金がもらえるんなら、ということで新規参入がどんどん増えて、一括査定サイトの数が増え続けているのだと考えられます。

不動産会社はどう対応するか？

もちろん、１万円もとられるわけですから必死で営業します。「軽い気持ちで入力したら、電話がじゃんじゃんかかってきて迷惑した」という話は、これが原因です。でもまぁ、１万円もとられているわけですから、元を取りたいと思う気持ちはご理解いただければと思う面もあります。

どこに問題があるの？

問題は、一括査定サイトが「情報さえ送信すれば、その情報の質が悪くても儲かる」という点にあります。要するに、「軽い気持ちで入力した……」という人の情報でも５～６万円儲かるわけですよね。
そこで一括査定サイトは次のような広告を打ちます。


「わずか１分 不動産の売却査定」とあります。
１分でパッと答えが出てきそうですよね？　実際お客様から「いや～、１分で査定が出るのかと思って…」といわれたこともあります。
それはそうです。お客様のせいではありませんね。広告がまぎらわしいだけです。このようにしてまぎらわしい広告で、軽く入力してもらい、情報送信をしてもらうことが査定サイトの狙いでもあるのでしょう。

もう一つの問題点

もちろん、一括査定サイトだけが問題なわけではありません。こういう一括査定サイトに特化した不動産会社の戦略もナカナカのものです。
「要するに仲介とれればいいや」作戦。
５～６社の競争になった場合でも、仲介契約をとるのは、そんなに難しくありません。
「どかーんと高い査定額を出す」という方法で、仲介をどんどんとっている会社があるのです。
でも、考えてみてください。それは絵に描いた餅なのです。
たとえば本来の査定額が1500万円であったとしても、「じゃ、お客様に出す査定書は2000万円って書いておこうか」なんていうことは簡単にできます。書くだけですから。

でもなかなか売れないのです

上記のようにインチキな査定をした2000万円の物件は売れるのでしょうか？
普通に考えたら売れません。
当社で適正価格で査定した物件が、ある日、別の不動産業者から売り出されているのを目にすることはよくあります。びっくり価格で売られていますが半年とか１年売れずに長期化していきます。
そして徐々に値段を下げ、適正価格まで下がったところで売れていきます。
これは、正直お客様のためなのか……？
かなり疑問です。

ではどうすればいいのか？

答は簡単には出ません。
ただひとついえるのは、一括査定サイトを利用するとしたら、査定額より不動産会社の査定担当者と話をすることが重要という点です。「その査定額と近い価格で売れた物件はあるのか？」「どういう販売戦略で売却活動を行うのか？」「広告はどう打つのか？」「銀行との折衝はどうするのか？」などなど、実際の売却活動をどう行うのか聞いてみてください。話の内容が多少わからなくてもＯＫ。査定担当者が誠実に話しているかだけ注意してみれば、ハズレの不動産会社にあたる確率が減るような気がします。

ではオタクは一括査定サイトを使っていないの？

使っています（汗）。
当社では、いちばん良心的（な気がする）イエウールという査定サイトを利用しています。どこが良心的かというと、不動産会社を大事にしてくれるところなので、お客様にはあんま関係ないかな？　という気もしますが……（汗）。
ま、とにかく「一括サイトどこにしようかなぁ」と迷ったら、上のリンクからイエウールさんを使ってみてください。他よりはたぶんよいと思います。
イエウールさんを利用して南部の土地の査定依頼をしたら、ある程度の確率で弊社の査定書を読めるはずです。沖縄かりゆし不動産ファン（←いないと思いますが）の方はぜひイエウールで。
でもイエウールにお金とられるんだよなぁ。

やっぱり、直接電話いただければ幸いです。

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知り合いの不動産業者さんと話をしていて、固定資産税の按分の話になりました。
固定資産税の按分とは、不動産の売買にともなってその年の固定資産税を売主さん、買主さんで分担すること。
つまり、売買（実際には所有権移転の日とする事が多いです）の日を境に、その日の前までを売主さんが負担するわけです。残りの固定資産税は、買主さんが負担します。

一般的に、仲介業者が日割り計算して計算書を用意しておきます。
たとえば、10月１日に売買（所有権移転）したとしたら、

売主　273日分　（１月～９月）
買主　92日分　　（10月～12月）

と計算する場合が多いです。

これは１月１日を起算日として、１月から９月を売主さん、10月から12月を買主さんとしているわけです。
しかし、これと異なった意見もあります。

４月１日起算日でしょ説

実は固定資産税は、１月１日時点での所有者が、４月１日から始まる年度分の納税義務者となると決められています（地方税法§３４３、§３５９）。なので、４月１日が起算日じゃないのか？　という考え方もあるのです。そうすると、売主・買主の分担は以下のようになります。

売主　183日分　（４月～９月）
買主　182日分　（10月～３月）

これは、ずいぶん変わってきますね。
那覇新都心の大型物件なんかであれば、10万円単位で負担額が変わってきそうです。

では、どちらが正解なのか？

正解がない、というのが結論なのです。
冒頭の業者さんとのやりとりはそれが原因。この業者さんは、お客さんから「１月１日起算日はおかしいんじゃないの？」と食い下がられたことがあるそうなのですが、「それに対して明確に返答するの、難しいよね」と言っていたのです。

たとえば首都圏では、１月１日起算日とする場合が多いようです。
関西圏では４月１日起算日とするケースも多いと聞きます。
そして、沖縄では、１月１日起算日の場合が多いですね。

某市役所の税務課の方とミーティングしたついでに、この件を聞いてみたところ「うーん、役所としては私契約上の問題には口を出せないので、どちらが正しいか判断できないですね」との返答。
では、どうして１月１日が賦課期日なのに、４月１日からの年度分の税金を徴収するという、２つの日付が混在しているかについては、「１月１日起算日で１月に税金の納付書を送るとしたら、間に合わないからでしょうね。事務手続きの時間を考えたら、４月じゃないと間に合いません」との回答をもらいました。

これが本当に行政の手続き上の問題で４月から課税されているとしたら、１月１日を起算日とする方がすっきりしそうな気もします。すなわち、１月１日が本当の賦課期日、４月１日は便宜上の日付、というわけですが、いかがでしょうか？

ただし実際には、民法の契約自由の原則からしても、当事者間の合意が優先すると考えられます。
そのため、こういう細かい点も揉めないように、あらかじめ売主・買主間でしっかりと話し合って合意しておくことが重要（というか仲介業者がそこをちゃんと確認することが最重要）ではないかと思います。

不動産売買で、非常に良くあるトラブルのひとつが境界の問題。
弊社でも、買い取った後で「言ってなかったけど、実は隣の人と境界について争いがあるんだよね」と言われて驚いたことも……。

は、早く言ってよ。
しかも隣の人もニコニコ挨拶してたじゃんか！
木の枝が隣に越境してるのを確認したときも、何も言わなかったぞ！

でもなぜか、後から言ってくるんですよね。
そして、「お宅が買い取った土地のブロック塀がウチに越境しているから、その分の土地代として５０万円ください」と言われてしまい……焦りました。

これはまだ少額トラブルですが、もっと大きな問題になったときに利用できそうなのが、法務局の『筆界特定制度』。
今回、お客様をサポートして、この筆界特定制度を利用してみましたので、概要を解説してみます。

筆界とはなにか？

筆界とは、ある土地が登記されたときにその土地の範囲区画するために定められた線のことです。所有者同士の合意によって、たとえばお隣さんと話し合って変更するようなことはできません。
一方、境界という用語は所有権の範囲を決めるための線です。
通常は筆界と境界が一致していることが多いですが、境界は所有者間の合意によっても変更できるため、一致しないケースもあり得ます。

筆界の特定とは？

新しく筆界の範囲を決めるものではありません。
その土地が登記されたときの筆界を、現地において特定することをいいます。
筆界特定登記官という専門の職員が、その土地が登記された時点での筆界を明らかにします。

筆界特定申請は誰が行いますか？

その土地の登記名義人またはその相続人などが行います。
ただ、専門的な知識が必要になりますので、一般的には土地家屋調査士の先生に依頼します。
土地家屋調査士さんは、代理人として筆界特定申請を行ってくれます。

筆界特定に必要な手数料は？

自分の土地と、筆界特定をしてほしい隣地の土地価格の合計によってかわってきます。
たとえば、対象土地（２筆）の合計額が4000万円の場合、申請手数料は8000円です。

（以上、法務省民事局が出しているチラシを参考にしています）

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Yahoo!●●袋などのQ&Aサイトで、「契約時に支払った手付金、もし銀行の審査が通らなかったら帰ってくるのでしょうか？」という質問を時々みかけます。
しっかりした回答がついていることもあれば、「え？」と思わず疑問が浮かぶ回答がついていることもありますので、ここで整理してみたいと思います。

ちなみに、この質問の答は「契約書に特約で明記されていたら返ってきますよ」ということになります。
詳しく見ていきましょう。

契約の流れは？

不動産の売買で、どうして手付解除が問題になるのかを考えるために、売買の流れを見てみましょう。雑貨品など少額の物品を購入する場合には、代金の支払いと商品の引き渡しは同時履行となります。しかし、不動産の場合は以下のような流れになります。



まず契約をして、その時に「手付」を支払います。その後銀行の手続き（審査など）を経て、銀行からの決済が実行される時（残金決済時）に物件の引き渡しを受けます。

ここで気になるのが「契約時に手付金を支払うけれど、銀行の審査で万が一『お金を貸せませんでした』といわれた場合、払った手付を返してもらえるのか？」という問題です。

手付とは何か？

手付について、民法の第５５７条は以下のように定義しています。

①買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

そうすると、何も考えずに契約書に何も書かなかったとしたら、銀行ローンが通らなかった場合の契約解除は「買主はその手付を放棄し……契約の解除をすることができる」という、手付解除になってしまいそうです。したがって、「何の手も打たなかったら、手付金は返ってこない」ということになります。

そこで、通常は契約書に「ローン条項」と呼ばれる特約を付します。
ローン条項は、大雑把にいって、「もし銀行のローン審査が通らなかったら（ローンが組めなかったら）、契約を白紙撤回して、売主は買主に手付金を返還しますよ」という内容になっています。

このローン条項が付されていればひとまずは安心なのですが、中身についても少し考えておきましょう。

ローン条項はどこまで細かく取り決めるべきか？

ローン条項は買主様のためにあると考えられるので、とくに買主様の立場で契約に臨む際、できれば細かい点もローン条項に定めておきたいものです。
たとえば、「残金１５００万円については、○○銀行△△支店より融資を受けて支払うものとする。ただし、売主の責めに帰する事由がないにもかかわらず、約定の期日までに融資が行われなかった場合には、本契約は自動的に解除され、売主は買主に受領した手付金の全額を無利息にて返済するものとする。」というように、どの銀行のどの支店で借りるかまで明確にしておいた方が確実です。

銀行名などを確定しておかないと、万が一ローンが通らなかったときに、「利率の高い金融機関で借りて、とにかく残金を支払ってください」といわれた場合に、大変不利になってしまいます。

今住んでいる自宅にせよ、誰も住まなくなったおじぃのお家にせよ、誰しも一度は考えたことがありますよね。
「このお家、売ったらいったいいくらなの！？」

そんな風に、やっぱり気になってしまう不動産の価格ですが、実際にどうやってはじき出すのか知っていましたか？

興味本位で知りたい方でも、あるいは真剣に売却を検討している方でも、以下の書籍が参考になりますので一読をお勧めします。
ここで解説をしたいところですが、相当長くなりそうなのでまたの機会に。詳しくはこの本で勉強してみてください。




実際の査定依頼は何社に頼むべき？

さて、本当にお家を売ろうという場合、世の中にはいろんな不動産屋がありますから、１社だけに価格査定をお願いしてオシマイというのは不安です。
その業者さんが頼りなかったり、あるいは後で書くように悪意があった場合には問題がおきてしまいそうです。
では何社に頼むべきか、といわれると、これまた答えが出ない問題です。

そこで、私自身が自分の所有している土地を査定してもらうシチュエーションを妄想しました。
自社以外の不動産業者に価格査定を依頼するとして、自宅に近い順から片っ端に目についた業者に依頼していったとします。

１番近いＡ社……アウト
２番目に近いＢ社……アウト
３番目に近いＣ社……たぶんいい仕事する
４番目に近いＤ社……たぶんいい仕事する
５番目に近いＥ社……う〜ん、わからない

そんな感じです。
アウトの会社は頼りないか嫌らしい査定を出してくる気がする業者で、「たぶんいい仕事する」と評価する会社は普段の仕事ぶりがしっかりしている会社です。最後に妄想したE社は、「いい人なんだけど仕事は微妙」という感じです。

僭越ながら、そのように妄想した結果、私のおすすめは「最低３社！」です。
よかったらその中に弊社も入れておいてほしいですが、それより大切なのは「やたら高い査定を出した会社はパスせよ」と言うセオリーです。

まずは己を知ることも大事です

上記の「やたら高い査定を出した会社はパスせよ」という法則を語る前に、私自身の経験を書いてみます。
一昨年、平成８年から所有していた横浜市内のマンションを売却しました。不動産業者ですから、知り合いのつてをたどってＲ社という会社を紹介してもらい専任媒介で売却活動をお願いしました。

そして問題発生！

いや、問題が発生したのは自分自身の心の中でした。
知り合いのつてで絶対安心なはずのＲ社の査定が「なんとなく低く見えるなぁ」と思ってしまうワケです。
ネットでの反響も弱く、「この報告書の数字は嘘なんじゃないのかなぁ」なんて思ってしまうワケです。
「俺の不動産がこんなに価値が低いわけないと思うんだけどなぁ」的な気分に陥るワケです。

しかし！　冷静に考えたらＲ社はまっとうな仕事をしてくれていました。
比較的すぐに買い手も見つかり、「やっぱがんばっていたんだなぁ」と反省。

不動産屋である私自身がそのような心理状態になるわけですから、普段不動産と接していないお客様が疑心暗鬼に駆られることは、自ら体験してみてよくわかりました。

ですからここに、声を大にして申し上げておきます。
「不動産屋があえて価格を低く査定することは（通常）ありません。買取業者と結託していることも（私のまわりでは）ありません」
だから、査定が低すぎる業者がワルい業者という可能性は低いのです。

しかし、その逆はワルかも知れませんよ？

やたら高い査定額を提示するワナ

沖縄でも本土でも、ちょくちょく聞く話です。
上に述べたように「査定は数社からとれ！」というのがセオリーですから、査定を出した業者間ではどこが売り出しさせてもらうか（媒介契約をしてもらえるか）の競争になります。

そこでボカ〜ンと高い査定価格を提示したら？
誰しも「え、こんなに高い値段で売れるんならオタクに頼むよ」となりますよね。

でも高い査定額を出したから高く売れるかというと、まったくそんなことはありません。
ですよね、テキトーに高い額を出しているだけですから。
場合によっては査定担当者が「うちは営業力があるからこれで売れる」というかも知れませんが、「じゃぁその価格で買い取ってください」というと黙ってしまうはず。本当はその価格で売れないからです（※）。

もしやたらと高い査定額を出した会社と専任媒介契約を締結して物件を預けたら？
だいたいのシナリオは以下のような感じです。

（１）長期間売れない
（２）文句を言うと「時期が悪い」「見学者はいるからきっと売れる」的ないいわけをする
（３）さらに長期間売れない
（３）文句を言うと、「値段を少し下げませんか」といわれる
（４）値段を下げたけど長期化している物件なので、市場から嫌われてさらに長期間売れない
（５）資金繰りに本当に困ってくる
（６）営業マンから「ウチが買い取りましょうか？」といわれる
（７）泣く泣く激安で売却

実際にあった（という噂の）怖い話です。

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最近、マンションの修繕積立金はいくらくらいが妥当か？　というご質問を何度か頂いたので、以前国土交通省から出された「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（平成２３年４月策定）が考える水準をご紹介します。

マンションの場合は新築時に長期修繕計画（30年スパンなど）を決めていますが、その中で最初に修繕積立基金としてまとまった額を納めて、その代わりに新築後の時期には修繕積立金の額を抑えているケースもあります（けっこうよくあります）。
ですので、「いまいくら？」というだけでなく、その期間の平均額で考える必要もありそうです。

そして、そのようにして計算した修繕積立金の額を、国交省のガイドラインと比べてみましょう。
ものすごく大雑把にいって（マンションの規模によってだいぶ違う）、国交省ガイドラインは専有面積１平方メートルあたり200円前後と想定しているようです。
ですから、70㎡のマンションであれば、月々14000円の修繕積立金を徴収するのが妥当ということになります。これはけっこう高いですよね。
県内では、意外と見かけない水準です。

ですから、「修繕積立金が高いから、このマンションはパスしよう」という風に考えないほうがよさそうです。むしろ修繕積立金が低すぎる場合、納得のいく説明を求めたほうがよいといえます。たとえば「修繕積立基金に十分なストックがあるから」ということならいいかもしれませんが、さしたる意味もなく修繕積立金が安い……ということであれば、長期修繕計画がうまく進まない可能性があります。

なお、国交省のガイドラインは以下のページからダウンロードできます。

○マンション管理について

また、二つ前のエントリーでも修繕積立金に触れていますので、そちらもあわせてみてみてください。

今回は住宅リフォーム推進協議会が発行している『住宅リフォーム工事　トラブル防止のポイント』という小冊子をベースに、リフォームとトラブルのお話を書いてみたいと思います。

リフォームの現場に立ち会うと、「リフォーム工事には特有の難しさがあるんだな」と感じます。新築工事とは違う、現状把握能力と対応力…みたいなものが求められると思うのです。
ですから、経験を積んだ業者さんにお願いしたほうが、万が一のトラブル時に有利なんではないかと思っています。

さて、上記の小冊子『トラブル防止のポイント』には、リフォーム工事の特徴として以下の５つのポイントがあげられています。

（１）小規模であってもリフォーム工事ならではの知識、技術が必要です。
（２）リフォーム工事をはじめてからでないと工事内容を確定できない場合があります。
（３）住宅の既存部分とリフォームした部分の「とりあい」が発生します。
（４）居住者が住みながらリフォーム工事をすすめるのが一般的です。
（５）廃棄物の正しい処理が求められます。

いずれも重要ですが、沖縄で特に重要だと思われるのは（２）ではないでしょうか？

床や天井を剥がしてみてわかることも…

沖縄では、日本の他の地域に比べてシロアリの被害が深刻といえます。
主に床下の土台などを食べるヤマトシロアリに加えて、家中のどこでも食い荒らすイエシロアリもたくさん生息しているため、シロアリの被害にあっている住宅がたくさんあります。

そんなシロアリ被害ですが、リフォームの途中で発見されることもしばしばです。

また、天井に雨漏り跡がある場合なども、どのくらい深刻な雨漏りなのかは天井を剥がしてみないとわからないことがあります。

リフォームを依頼するにあたっては、契約を交わす前に上記のような点を詰めておくことが大事です。完全に工事内容の変更をなくすことは不可能といえますが、それでも必要な調査をしてからリフォーム見積もりを提出してもらい、あわせて工事内容変更合意書などを取り交しておくとよいでしょう。
また、打ち合わせの内容を忘れないようにメモしておくことも必要です。

既存部分との「とりあい」の問題

もう一つ忘れてはいけないのが、リフォーム工事によって古い部分と新しい部分が接する「とりあい」が発生すること。
これまで見たリフォーム済み中古住宅で、雨漏りなどの問題のほとんどが、この「とりあい」部分に集中して見受けられました。特に、増築部分と既存部分との継ぎ目からの雨漏りはよく見かけます。

ただ、これはけっこう難しい問題です。
不具合が発生しても、その原因が既存部分にあるのか、リフォーム時に既存部分に問題をおこす工事をしてしまったのか、リフォーム部分のみに問題が発生しているのか……原因がよくわからない事があるからです。

こういったトラブルに対処するため、特に増築を予定している場合は業者選びを慎重に行なったほうがよいでしょう。
できれば営業年数が長く、建築士が在籍するようなリフォーム会社がよいと思います。

トラブルが発生したら？

まずはリフォーム業者とよく話し合うことが大切です。
そして、話し合った内容を必ず記録しておきましょう。

リフォーム業者とは不具合がおきている現場を一緒に確認し、契約書や保証書の内容と照らし合わせながら話し合いを進めます。
話し合いによって解決しない場合は、第三者機関への相談を行いましょう。
リフォーム工事で不具合が発生したり、トラブルに発展した場合は、以下の機関・相談窓口が利用できます。

・財団法人住宅リフォーム・紛争処理センター　Tel. 03-3556-5143（相談専用電話）
・リフォネット相談センター　Tel.03-3556-5144
・沖縄県県民生活センター　Tel. 098-863-9214

不動産物件情報を見ていると、マンションのデータには「修繕積立金」の表示があります（上図はいー物件さんの例）。
この修繕積立金をめぐるトラブルが増えている、と、琉球新報の『かふう』にも書かれていましたので、今回は修繕積立金のお話です。

修繕積立金とは？

かんたんに言ってしまうと、修繕積立金とは、15年に一度や30年に一度といった大規模修繕に備えて積み立てておくお金です。
この修繕積立金の額は、将来見込まれる修繕工事の内容や時期、概算費用などを盛り込んだ「長期修繕計画」に基づいて設定されています。

この額が、不当に低い場合がある、というのが最近話題になった点です。
新築マンションの販売業者さんが、物件を売りやすくするため、不当に修繕積立金を安く見積もっているケースがあるようです。
マンションを購入するお客さんとしては「コストが安い」と喜んでしまいがちですが、ここはよくよく考えてみることが必要です。
たとえ目先の（月々の）支払いが安くても、大規模修繕に必要なお金が貯まっていなかったら大問題になりえます。

では、修繕積立金の目安とは？

ということが気になるわけですが、国土交通省がガイドラインを発表しましたので、参照してみるとよいと思います。けっこう具体的な計算方法も書かれていて、参考になると思います。

マンション管理について
（↑）こちらから、ガイドラインをダウンロードできます。

いずれにせよ、修繕積立金が異常に安いとかゼロといった物件は、大規模修繕の時に困る事になるかも知れません。購入時に、ひとつの目安としたほうがいいかも知れません。


修繕積立金以外に、月々かかる費用

マンションを購入した場合、以下のようなコストがかかりますので、物件購入にあたって念頭において置かれるとよいと思います。

・管理費
・駐車場代
・固定資産税（これは年に数回に分けて納付）

このなかで、固定資産税はお役所が決定するので手も足も出ませんが、管理費や駐車場代は購入前にチェックして、納得してから購入されたほうがよいでしょう。
特に管理費は物件によってばらつきがかなり目立ちます。管理費が高いと管理人さんが常駐してくれてよい点もあります。逆に、「たまに清掃してくれるくらいでいいよ」という方なら、多少管理費が安い物件でよいかも知れません。

購入前に滞納チェック

また、中古物件の場合は、管理費・修繕積立金の金額だけでなく、「売主さんが滞納していないか」も確認しておく必要があります。

たとえば、Aさんから購入した中古マンションに修繕積立金などの滞納があった場合（Aさんが滞納していた場合）、管理組合から買主さん（新しく買った人）に請求が来ます。
それに対して、「私が買う前の話だから、Aさんに請求してね」とは言えないのです。

たいていの場合、これはマンションの管理規約に定められています。
また、定めがなかったと仮定しても、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）の第54条などが根拠になると考えられます。
特定承継人（ここではマンションを買った人）は、その承継前に生じた管理組合法人に対する債務についても、以前の持ち主と同一の責任を負わなければなりません。

そんなわけで、中古マンションの購入にあたっては、管理費・修繕積立金の滞納がないことを確認しておくのがよいと思います。

本日、会社に財団法人沖縄県労福協　沖縄県求職者総合支援センターの方がお見えになりました。
「住宅手当の支給について」というパンフレットを持参されました。
きっと不動産会社だから、住宅に困ってる人とかかわることもあるかも？　という判断だと思います。
具体的には、今のところ切迫している方にはお会いしていませんが、いつか住宅手当の話が役立つかもしれません。

ところで…。

住宅手当とは？

これは、仕事を探している段階で「住宅がない」「住むところがなくなりそう」というおそれのある人に、住宅費を支給してくれる制度です。

現在のような経済状況で、仕事を探している間にホームレスになってしまうと、そこから浮上することがとても難しくなります。ホームレスになってしまわないために、一定のセフティーネットとして実施されている制度のようです。

つまり、こちらは、現在仕事をしておらず働く能力と意欲のある方のうち、住まいのない方や家賃滞納等の理由により、住めなくなるおそれのある方を対象に住宅費（家賃）を支給するという制度です。

支給対象者：現在、住居がない方や賃貸住宅に居住しているが、住居を失うおそれのある方。（例：失業に伴い、家賃支払いが厳しい方など）

支給額：下記を上限に支給されます。
　　　　　那覇市　￥３２，０００円（単身世帯）、￥４１，８００円（複数世帯）

支給期間：原則６か月（一定の条件のもと、最大９か月受給可能）。受給中に誠実な就職活動を行っていたこと等が要件となります。

■詳細については

財団法人沖縄県労福協　沖縄県求職者総合支援センター
電話：０９８－９８８－３２２０

ますはじめに、東北沖大地震で被害にあわれた方に、心よりお見舞い申し上げます。

さて、東北といえば、ここ沖縄からは遠くはなれていますが……でもニュージーランドよりずっと近いですよ。沖縄でも、対岸の火事を決め込むわけにはいかないようです。

以前、名護にある国際海洋環境情報センターを見学したときに聞いたのですが、我々が住むこの島の近くにも、沖縄プレートと呼ばれるプレートがあり、大きな地震を引き起こす可能性があるそうです。

というわけで、少々不安な気分になる昨今。
住宅の耐震リフォームについて調べてみました。

リフォームの減税制度

リフォームの減税制度の対象となる工事には、「耐震リフォーム」「バリアフリーリフォーム」「省エネリフォーム」がありますが、今回は「耐震リフォーム」のみについて考えます。

以下の要件を満たすと、当該家屋にかかる固定資産税額の1/2を軽減してもらえます（ただし１戸あたり家屋面積120平方メートル相当分まで）

１）対象となる工事
・現行の耐震基準に適合させるための耐震改修であること
・耐震改修費用が30万円以上であること

２）住宅の要件
・昭和57年１月１日以前から存在する住宅であること

３）工事完了期間
・平成24年12月31日まで（減額期間は２年）
・その後平成27年12月31日まで（減額期間は１年）

※必要書類の要件等がありますので、気になる方はお問い合わせください。

若い人には、相続時精算課税制度

住宅購入の際に使えることはよく知られている、相続時清算課税制度。
これは20歳以上の子供が、父母から住宅購入やリフォーム費用を贈与された場合に、贈与税が課されない（正しくは相続の時に精算できる＝＞ほとんどの場合に非課税）という制度です。

普通に高額（年間110万円以上）な資金を贈与してもらうと、贈与税が加算されます。
たとえば、400万円の贈与を受けると、33.5万円の贈与税を収めなければならなくなり、かなり残念です。

ところが、住宅取得や住宅のリフォーム費用として贈与を受けた場合、以下の要件を満たすと、相続時精算課税を利用することができます。

＜増改築等の場合の適用要件＞
・増改築等の家屋の床面積が50平方メートル以上であること
・増改築後の床面積の1/2以上に相当する部分を自ら所有し、居住する住宅であること
・増改築等の工事費用が100万円以上であること
・併用住宅の場合は、居住部分の工事費が全工事費の1/2以上であること

60歳以上の方なら、高齢者向け返済特例制度が利用可能

満60歳以上の方が対象ですが、住宅金融支援機構で返済特例制度を設けています。
これは、「利息のみを支払えばとりあえずＯＫ」という制度。
たとえば、年利3.13％で融資額500万円で10年元利均等返済であれば、月々の返済額は48,580円となります。
高齢者向け返済特例制度なら、これが月々13,041円になります。

↑でもこれは、利息のみを返済している状態。だから安いのです。
では、元本はどうなるの？　というと……

元本は、ご本人（連帯債務者を含む全ての借入者）が亡くなった時の一括返済です。
本人がお亡くなりになったときに相続人が一括返済するか、あるいはあらかじめ担保提供された建物・土地の処分により返済することになります。

「自分が元気に生きてる間は、安心な新耐震基準に合致した住宅に住めるよ～」という制度なので、わりと安心です。

こちらは、住宅金融支援機構のお客様コールセンター（Tel 0570-0860-35）に問い合わせると、詳しく教えてもらえます。

その他

他にも耐震診断についての補助や、沖縄県の緊急支援制度などもあります。
県やお住まいの市町村に問い合せてみてください。

バブル期のお話ですが、本土で流行した「リゾートマンション」。
スキー場がたくさん並んでいる関越自動車道沿線も、とくに多くのリゾートマンションが建てられたエリアでした。東京から関越自動車道を走り、長い長い関越トンネルをぬけると現れる、雪に煙る背の高いマンション群は印象的でした。

で……。

そんなリゾートマンション。
略称リゾマン。

現在の価格を見てみましょう。

南魚沼市の中古マンション（新潟）　←クリックで別ウインドウが開きます

あきじゃびよ～。
2000万円以上で売りだされていた記憶のあるゴージャスな物件が、70万円とか80万円とかで売りだされています。
「これください！」
と、思わず叫んでしまいそうですが、ちょっと待ってください。

マンションは管理費等がかかります

マンションの購入予算を考える上で、意外と忘れがちなのが、管理費と修繕積立金。
沖縄県内のフツーの感覚であれば、両方合わせて１万5000円とか２万円くらいかな？　という感じですが、上のリンクにあるようなリゾートマンションは、バブル期に贅沢に作られていますから、普通に４万円、３万円といった費用が出てしまいます。
月に４万円とすると、年間48万円。
10年所有したら480万円。

マンション本体より高いです。
それがアダとなって、管理費や修繕積立金が滞納されているリゾートマンションも多いそうです。
そして管理会社も経営破綻し、スラム化してしまった物件もあるとか…。

そこから言えるのは、沖縄のマンションを買う場合でも、毎月出ていく費用に注意しましょう！　という点です。
管理人が常駐して、いたれり尽くせりの管理をしてくれるマンションはそのぶん管理費がかさみがちです。それが必要ないなら、簡素な管理体制で安い管理費の物件を選んだほうがオトクかも知れません。案外差のある部分ですし、ずーっと支払うものなので、物件情報をチェックする際には確認をお忘れなく。かなーり「高い」という印象の物件もありますよ。

また、費用（とくに修繕積立金）が安すぎる物件は、かえって不安です。
マンションは必ず修繕が必要ですから、修繕積立金が不足するような事態は好ましくありません。
中には修繕積立金ゼロ、という物件もありますが、こういうマンションを購入した後で大規模修繕が必要になった場合には、百万円単位の支出を余儀なくされることも…。

それを踏まえて、「今の家賃でいくらの物件が買えるか？」

というわけで、1万5000円か２万円くらいの月額費用（管理費＋修繕積立金）を支払いつつローンも支払う、という前提で計算をしてみました。

今の家賃で、いくらの物件が買えるのか！？

●家賃４万円の方　→　700万円の物件が購入可能
　（月額ローン約25000円、管理費等15000円）
●家賃5万円の方　→　1000万円の物件が購入可能
　（月額ローン約36000円、管理費等15000円）
●家賃７万円の方　→　1500万円の物件が購入可能
　（月額ローン約54000円、管理費等15000円）
●家賃９万円の方　→　2000万円の物件が購入可能
　（月額ローン約72000円、管理費等20000円）

と、こんな感じになりそうです。
※頭金ゼロ、ボーナス払いゼロで、銀行ローン（金利1.8％）利用、30年ローンとして計算しています。両親や祖父母からの援助で頭金が少し用意出来れば、さらに支払いは楽になるでしょう。
減税もあるので、今が購入のチャンスであるとはいえそうです。

実際に買うか買わないかは、ライフスタイル的な問題や好みの問題もありますので、ケースバイケースでしょうか。

さて、２月になりました。
そろそろお引越しシーズンです。今回もまた賃貸住宅の借り換えについて、参考になる資料をひもといてみたいと思います。

東京都が作っている「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」という冊子があります。これは東京都のホームページでもダウンロード可能です。

■ダウンロードはこちらから

大家さんも大変なのです

以前、国土交通相のガイドラインなどを参考にして、敷金トラブルについて見てみました。その際、拡大解釈されることの多い「原状回復義務」についても確認しました。

原状回復とは、入居時と寸分たがわないキレイな状態に戻すことではなく、「経年変化は大家さん負担」と考えた上で「お部屋をキレイに明け渡す」ということでした。

ただ、実際のところ、そのような原状回復すらしてくれない入居者もいるようです。たとえば、荷物を残したままいなくなる…なんていうケースもあります。敷金ではまかなえないくらい部屋を汚して出て行くケースもあります。
突然家賃を滞納し始めてそのまま居なくなる……という場合、大家さんとしてはその部屋を他の人に貸すこともできず、勝手に荷物を処分することもできません。これは、法律で自力救済が禁じられているからです。

そういえば、県営団地でも家賃を滞納して夜逃げする方が見受けられるとか…。

このようなトラブルを避けてお部屋をキレイに明け渡してあげることで、敷金から差し引かれる金額も少なくなります。

お部屋はキレイに明け渡しすれば、大家さんと借主さん、双方にメリットがあるわけです。

では、「トラブル防止ガイドライン」に書かれた、敷金を差し引かれないコツは？

日頃から掃除を

汚れの放置は思わぬトラブルになることがあります。ちゃんと掃除していればカビが生えなかった壁などを、汚れたまま放置しておいたことで発生したカビについては、退去時に原状回復義務が生じる場合があります。
このような場合、大家さん側も掃除の手間が増え、入居者も敷金から差し引かれてソン……と、双方メリットがありません。
毎日ピカピカにする必要まではありませんが、お部屋はある程度キレイに使ったほうがよいでしょう。退去時に掃除をしておくと、それだけでも敷金トラブルの防止になります。
換気扇、水回り、排水口の掃除も、忘れずに行っておいたほうがよいようです。

グレードアップも大家さんと相談を

大家さんの承諾を得ずに壁の塗り直しをしたり、設備を付け足したりするのは禁物です。たとえ本人が「グレードアップ」と思っていても、後々トラブルになった場合には原状回復義務が生じてしまいます。

エアコンなどを備え付ける場合も、大家さんの承諾をとっておきたいもの。
この場合大家さんが「エアコン付けてもいいよ」と承諾してくれたら、場合によっては退去時に「造作買取請求」ができるかも知れません。これを、造作買取請求権（借地借家法第33条）といいます。
※ただし、多くの場合賃貸借契約書で「造作買取請求権は無効」と特約が付されていますので、造作買取請求権は行使できないケースのほうが多いです。

敷金を払ってるから、家賃を滞納しても大丈夫？

たとえば、「敷金を２ヶ月分払ってるから、今月の家賃と相殺してよ」という事は法律上言えません。したがって、敷金の範囲内でも家賃を滞納したら、債務不履行責任を問われることになります。
また、部屋の明け渡しと敷金の返還は同時履行の立場に立ちません。すなわち、部屋の明け渡しが先で、物件状況確認がすんだ後に敷金を返還してもらうことができます。

ですから、手順としては、家賃を滞納なく支払って気持よく清掃した部屋を明け渡し、敷金はしっかり返してもらう……というのがベストです。

結論として

結局のところ、ここで確認したのは常識的な事柄だけです。
「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」にわざわざ常識的なことだけを書かないといけない、というのも残念ですが、通常の人が普通に気持ちよく契約・居住していれば、あまり注意すべき点はない……とも考えられます。

こちらが常識的に、きちんとした対応をしていてもトラブルになる場合には、県の建築指導課に相談するのが有効でしょう。ただし、不動産業者が仲介していない、個人の大家さんの物件には、対応できない場合があります。

もうすぐ２月です。
賃貸物件が動く時期ですし、実際かなり早い動きで物件が入れ替わっていきます。
賃貸物件を探される人も多くなると思いますが、こういう時期には不動産営業マンから「時期も時期ですし、人気物件ですから申込金を入れて押さえておきませんか？」なんて言われる場合もあるでしょう。


そのお金はどんな名目で支払われるか？

ここで、宅地建物取引業法に規定されている賃貸借契約の流れを再確認しましょう。

宅建業者が、大家さんと部屋を借りるお客さんの仲介業務（法律では媒介といいます）を行う場合、契約の前に重要事項説明書（宅地建物取引業法第35条に規定）を交付し、重要事項説明を行わなければなりません。
重要事項説明は、「重説（じゅうせつ）」といわれていて、イマドキの宅建業者で重説をちゃんと行わない会社はほぼ皆無です。

この重要事項説明は、かならず資格者（宅地建物取引主任者）が行わなければなりません。
また、重説時には主任者証を提示しなければなりません。
これも、ほとんどの会社で厳密に法律を守って行っています（数年前に、某社が宅建主任者以外のスタッフに重説をさせている場面を目撃してしまいましたが、稀なことです。また、このような行為がバレたら、かなりエラいことになります）。

重説が終わった後に、契約書等（宅建業法第37条に規定されている書面を交付する必要があります）を交付して契約を交わします。

このような手続きを経ないと、正当に仲介業務が行われて賃貸借契約が交わされたといえません。

さて、冒頭の「申込金」ですが、これを家賃の先払い分として受領することはできません。
なぜなら、まだきちんとした流れに沿った契約が完了していないからです。

契約していないのに代金（家賃）を取るというのは、ちょっとおかしいですよね。

契約をしなかったのに、「申込金は返せません」と言われたら？

いまどき稀なケースではありますが、申込金を支払って部屋を押さえた後、やはりその物件に気になる点があることに気づいて契約しない旨を伝えた場合に「大家さん了承済みで、申込金をすでに大家さんに渡してあるから返せない」などと言われる場合もあるようです。

このようなケースでは、本来申込金を返還しなければなりません。
上で説明したように、契約自体が結ばれていないのですから当然ですよね。

というわけでこの時期、「人気のある賃貸物件は早く動きますよ」というのは事実ですが（特にほんとに掘り出し物だったら「あっ」という間に決まります）、でも「申込金を」と言われたら念のため注意をしてみてください。
申込金の受取証も、「領収証」として発行されていたら、「すみませんが申込金なので『預り証』にしてもらえますか？」とお願いしておきましょう。
そうすると、「お、このお客さんはわかってるぞ（汗）」と思われるハズです。

誰でも一度は聞いたことがある「クーリングオフ制度」について。
実は、不動産についてもクーリングオフ制度が定められています。といっても、何でもかんでもクーリングオフできるわけではありません。

もっとも、不動産以外のクーリングオフ制度も、何でもかんでもクーリングオフできるわけではないのです。そこで、クーリングオフについてざっと概観してみたいと思います。

通常のクーリングオフ（クーリングオフ制度全般）

クーリングオフ（Cooling off）は和製英語です。無理に訳すとしたら「（頭を）冷やす」という感じ。
法制度としては、購入者（申込者）が一定期間、無条件に申し込みの撤回または契約解除できるという内容です。
これはいったいどんな法律のどの条文に書かれているのかというと、実はいろんな法律のあちこちに書かれているのです。

一般的な無店舗販売を規定する「特定商取引に関する法律」や「割賦販売法」のほか、「ゴルフ場等に係る会員契約の適正化に関する法律」、「有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律」、「保険業法」などに、個別に規定されています。

すなわち、通常の通信販売やネット販売は、クーリングオフ対象外です。
この点、たまに混同されている場合があるので要注意です。

訪問販売など、特に指定されている場合にのみ、クーリングオフ制度の対象となります。

不動産のクーリングオフ

不動産についてのクーリングオフ制度は、宅地建物取引業法に規定されています。
この場合も要件が決まっています。

①売主が宅建業者である
②「事務所等」以外の場所で契約を締結した

このような場合、宅建業者からクーリングオフ制度について告げられたその日から８日以内に限り、書面で通知すれば無条件で契約の解除が可能です。

しかし、物件の引渡しを受けかつ代金を全部支払ったときは解除ができなくなります。

余談

クーリングオフ制度は、消費者が自宅に訪問を受けて不意の勧誘をされた場合など、自らの意思がはっきりしないままに契約をしてしまった場合を想定して、そのような意思表示をした消費者を保護するために設けられた規定です。

ですから、不動産売買でも、「事務所等」以外の場所で契約をした時に限り、クーリングオフできることになっているわけです。

昔（たぶんずいぶんバブリーだった時代？）は、不動産業者が消費者を旅行についれていき、旅先の旅館などで（たぶん宴会で盛り上がってる時なんかに）契約を迫ったこともあったそうです。
行楽地で盛り上がってるし、お酒も飲んで調子いいし、「よーし、サインしてしまえ！」という感じになった人もいたのでは？

そこで、このような制度ができたんじゃないかなぁ、と想像しています。

最近はあまりそういう話を聞かなくなりましたが、もしかしたら強引な業者さんがいないとも限りません。
事務所以外の場所（※）で強引な勧誘を受けてハンコをついてしまったら、クーリングオフ制度を思い出してみてください。


※　事務所等とは、宅建業者の事務所（本社・視点・営業所・店舗など）や、分譲マンションの販売事務所、土地なら10区画・建物なら10戸以上のまとまった分譲物件の特設事務所などを指します。また、買主が「自宅か勤務先で売買契約についての説明を受けることを申し出た場合」には、その場所で契約をしてもクーリングオフできません。

宅建業を営んでいると、時々講習に参加させられます。
めんどくさいではありますが、なかなか勉強にもなります。
今日は、そんな講習会のテキストに載っている裁判例のお話でも…。

築８年の中古住宅の屋根裏に多数のコウモリが生息。買い主は損害賠償請求できる？

買主Ａは、仲介業者Ｂの紹介で、売主Ｃから築８年の中古住宅を購入しました。
ところが、買主Ａは入居まもなく本件建物の屋根裏に多数のコウモリが生息していることを発見！　調べてみると屋根裏に夥しい量の糞も堆積していました。

買主Ａはこの事実について「隠れた瑕疵」に該当するとして、コウモリの駆除費用について売主Ｃに対して瑕疵担保に基づく損害賠償を請求。また、業者Ｂに対して業務上の注意義務を怠ったことによる損害賠償を請求しました。

【ここでの問題点】
屋根裏にコウモリが生息することが建物の瑕疵といえるか？

売主さんはアウト！

本件について、神戸地裁の判決では、売主Ｃに対する瑕疵担保に基づく請求を認めました。
どうやら、売買契約締結の約４年前からコウモリは生息していたようなのです。コウモリは害獣でこそないですが、一般的には不気味なイメージですし、糞尿も夥しく、一般人の感覚に照らしても本件建物は買主Ａの支払った売買価格に見合う清潔さや快適さを備えたものとは言えないので、瑕疵に該当する、というのが判決の理由です。
したがって、売主Ｃは買主Ａに対して、駆除に要する費用約112万円を損害賠償として支払うことになりました。

ポイントは、「瑕疵担保責任」は無過失責任であることです。
ですからコウモリについて売主に何らかの過失がなくても、また売主がコウモリの存在を認識していなかったとしても、責任を問われてしまいます。

ここではコウモリの事例ですが、これがシロアリだったら…。
もっとリアリティーがあると思います。
お家を売る場合、このようなリスクを考える必要もありそうです。

仲介業者はセーフでしたが…

業者Ｂについては、本件売買に至るまでの担当者の行動を検討してみても、コウモリの存在を疑うべき事情もなかったこと等から考えて、業務上の注意義務を怠ったとは考えられない、と判示されました。

ただ、もし業者がコウモリの存在を知っていたり、あるいは容易にその存在を知り得るような場合は、媒介業者の調査説明義務違反を理由に、何らかの損害賠償責任が生じる可能性もあります。

コウモリだとさすがに気づかない場合も多そうですが、シロアリなどは、通常はまっさきに調べる点です。普通の業者さんであれば売主さんとの面接や現地調査時に、確認をしているはずです。ですので、シロアリを見逃したら…業者としては言い逃れしにくいと思われます。

というわけで、もし不動産の売却を依頼したら、宅建業者から面倒なことをいろいろ尋ねられると思いますが、ぜひご協力を。

うるま市にあるハート住宅さんの封筒の裏には、「失敗しない不動産売買10ケ条」が印刷されています。
前々から「いいこと書いてる！」と思っていたので、今日はそこから特に重要なポイントを引用させていただきたいと思います。

第一条　免許業者へ依頼の原則

アメリカで、不動産の「ブローカー」といえばレッキとした資格で社会的地位も高いそうです。しかしながら、日本で「ブローカー」というと、無資格で怪しく動くオジサンである場合がほとんどです。
「○○さんから、物件売りたいって相談されたんだけど」という電話がかかってきて、行ってみると話が曖昧だったりします。土地の大きさも、法令上の制限等も、すべて曖昧なまま「ま、売ってよ」みたいな……。
このようなブローカーの人たちは、無免許ですから仲介手数料をもらうことはできません。そこで、「顧問料としておたくから報酬ちょうだい」と不動産会社に持ちかけたり、「売主に100万円負けさせるから、その100万円ちょうだい」と持ちかけたりします。もちろん、その100万円を受け取ったとしたら宅建業法違反です。

業法違反はまだいいとして、ブローカーといわれる人たちはほとんど不動産について調査せず、また法律を順守しませんので（そもそも法律を知らない可能性大）、依頼していいことはあまりありません。

でも、何だか口はうまいんですよね。「琉球銀行の支店長に泣きつかれて、しょうがなくこの土地の売却を手伝ってるんだよね」みたいな話が多い気がします。「あの土地も、向こうの土地も、全部僕が売ったんだよ」みたいな事も言います。
そのような方に不動産取引を依頼するのは、やっぱりかなり危険ですよね。

第三条　物件購入における一人サチバイ禁止の原則

「不動産物件には稀に掘り出し物件やいい希少物件も存在しますが自分一人の判断で焦って購入しないことです。」と、書かれています。
この文章、前半も後半も、「なるほど」と思います。

不動産物件を眺めていると、安い物件は安いなり。という気がしてきます。
高い物件はいいですし、安い物件はそれなりです。
ごくたまに「これは安くていい！」と思うものが出てきますが、それが本当に自分に合った物件なのかどうかは、値段だけで決められません。

「お、安い！」と自分だけの判断で突っ走ると、後で落とし穴にハマることも。
契約の直前になって家族に反対されて、計画が流れてしまうこともあります。そうなると、売主さんにも、契約をサポートしてくれた周囲の人達にも迷惑がかかってしまうことになります。

見ていると時々、一日に３度も物件を見に来る方もいらっしゃいます。
朝自分で物件を見て、気に入ったらお昼ごろ奥さんを連れてきて、夕方はご両親を連れてくる……という感じの、素早い動き。
こう言う方は、「きっといつかいい物件を購入されるのだろうな」と思います。

というわけで、今日はハート住宅さんの10ケ条から、２ケ条をご紹介しました。

さて、賃貸不動産探しが活発化する時期となりました。物件が豊富に出回るのは今月末や２月初旬くらいからかな、と思いますが、すでに物件探しをスタートされている方も多いはず。

で、物件を「なんとなく見ている」という方も、意外に多い気がします。

不動産屋もいろいろありますので、成約を急ぐために「人気物件ですから、早く決断しないとすぐ決まってしまいますよ！」という場合もあります。逆に、本当に人気物件だから、「早く決めないとなくなりそうですよ」という場合もあります。実際、「これはイイな」と思う賃貸物件で、ネットに情報をアップしている途中（写真アップ中）に電話が入って、そのままの流れで決まったこともあります。
いい物件というのは、やっぱり存在するといえば存在します。

それでは、いい物件とは！？

その答えは「なんとなく物件を見ている」と、わからなくなってしまいます。

自分の予算でどんな部屋が借りられるかチェックしましょう

漫然と部屋を見ている方で、「もう疲れたからここでいい」と、決断される方がいます。
「えー、こんなにいっぱい見て、ここに決めるば～！？」という感じになりますが、ご本人は「もういいや」と、若干なげやりです。

そうならないために、最初はネットで「私の予算で、どれが借りられる？」というのを把握しておくとよいと思います。

大家さんも商売ですから、しっかり考えて家賃を決めています。
なので、相場というものが存在します。
意外なほど、「やはり、適正価格ですね」という値段に設定しています。
さすが、大家さんもプロだなぁという感じです。

たとえば、いー物件で那覇市内のワンルームを検索し、安い順にならべてみましょう。

●ここをクリックで、上の条件にあった一覧が出ます●
↑安い順に並んでいなかったら、「並び順」の「安い」をクリックしてください。

だいたい、繁多川とか寄宮とか若狭方面に、リーズナブルな価格帯の物件が多いことがつかめます。
首里にいくとちょっと価格が上がる傾向があるけど、なんか古い物件も多いので、安いのも混じってるぞみたいな感じです。
新都心には高い物件が多いです。
そのような地域差に加えて、駅から遠いか近いかで、ちゃんと値段が違っています。
そこに、部屋の大きさ、新しさを加味すると、「ここでこの広さで、この新しさなら、○万円くらいだな」みたいな感覚がつかめそうじゃないですか！？

イマイチな物件で妥協してしまうパターンの多くは、最初に相場とかけ離れた希望条件で探し始めたために「現実を見て疲れた～」となる罠にはまっている気がします。
あらかじめ「この場所でこの広さで、この新しさなら、○万円くらいだな」という相場感がわかっていたら、それより条件がいい物件を探せばいいので、話が早いです。

次に、不動産屋さんにコンタクト

というわけで、希望のエリア＆予算がだいたい把握できる状態で、不動産屋さんにコンタクトをとるのがよいと思います。ネットで希望エリアの物件を多く出している業者さんでもよいですし、希望エリアに立地している業者さんでもよいと思います。

とりあえず、相場より条件がよさそうな物件＝よい物件、と仮定して物件探しを始めてみましょう。

そうすると不動産屋さんが適当に「いい物件ですよ」と言ってるか、ほんとうにいい物件かが、なんとな～くわかると思います。

その上で、条件がいいだけじゃなく「自分に合っている」と感じる物件に出会ったときに決断すれば良いのではないでしょうか？

よい物件でスパッと決断できる方は、すでにそのようにされているように思えますが…。